РЫНОК ЖИЛЬЯ ЗАМЕДЛЯЕТСЯ: ГДЕ ВЗЯТЬ САМУЮ ВЫГОДНУЮ ИПОТЕКУ

Рынок жилья в Казахстане замедляется: покупателей становится меньше, рост цен почти остановился, а аренда дорожает быстрее всего. На этом фоне главный вопрос для тех, кто хочет купить квартиру, — где взять ипотеку дешевле. Сначала разберёмся, что происходит на рынке, а затем сравним самые выгодные ипотечные программы.

Коротко:
• Продажи жилья в сентябре упали на 14,3% за год, в Астане — почти на треть.
• Новостройки за год подорожали на 10,9%, но за последний месяц — лишь на 0,1%. Вторичка дорожает медленнее инфляции.
• Аренда выросла на 16,7% за год — быстрее, чем цены на жильё.
• Самые выгодные варианты: «Умай» (до 5%), «7-20-25» (7%) и займы Отбасы банка (3,5–5% после накоплений). Рыночная ипотека — около 20%.

Что происходит на рынке жилья

Продажи падают

В сентябре 2026 года в Казахстане зарегистрировали 35,4 тыс. сделок купли-продажи жилья. Это на 14,3% меньше, чем годом ранее, и на 1,1% меньше, чем в августе. С начала года продажи снизились на 5,6%. Рост к прошлому году был лишь в двух месяцах — в марте и июле.

Сильнее всего спрос упал в Астане: −29,2% за год. В Алматы за месяц продажи снизились на 5,7%. Растут продажи только в отдельных регионах — например, в Туркестанской области (+24,7% за год). Больше всего покупают однокомнатные квартиры: 10,4 тыс. сделок за месяц.

Цены почти перестали расти

Сентябрь 2026	Цена за м²	За месяц	За год
Новостройки, Казахстан	626 тыс. ₸	+0,1%	+10,9%
Вторичка, Казахстан	639 тыс. ₸	+0,5%	+7,9%
Новостройки, Алматы	740 тыс. ₸	0,0%	+16,5%
Новостройки, Астана	746 тыс. ₸	−0,2%	+10,1%
Новостройки, Шымкент	545 тыс. ₸	+0,5%	+5,7%

За год новостройки подорожали заметно, но в последние месяцы рост почти остановился. А вторичное жильё дорожает медленнее инфляции (9,3% в сентябре) — то есть в реальном выражении дешевеет.

Зато дорожает аренда

Аренда за год выросла на 16,7%, в Астане — на 21,4%, в Алматы — на 17,3%. Это логично: кто откладывает покупку, продолжает снимать, и спрос на аренду растёт. Для семей это неприятная развилка: снимать всё дороже, а ипотека по рыночным ставкам по-прежнему почти недоступна.

Почему так происходит

Главная причина — дорогие деньги. Базовая ставка Нацбанка только с 27 октября снижена до 15,75%, и рыночная ипотека в банках стоит в основном 19,5–24%. Поэтому почти весь спрос держится на госпрограммах: в первом квартале 2026 года на них пришлось 85% всех новых ипотечных кредитов, а выдачи рыночной ипотеки за год сократились больше чем вдвое. Банки одобряют лишь около 22% заявок.

Если Нацбанк продолжит снижать ставку, рыночная ипотека начнёт постепенно дешеветь, и спрос может вернуться. Пока же выгодно покупать только через льготные программы. Разберём, какие из них самые доступные.

Самые выгодные ипотечные программы

1. «Умай» — до 5%, для женщин

Самая низкая ставка из доступных без очереди. С 31 августа Отбасы банк принимает заявки на женскую ипотеку: до 5% годовых, а после накопления половины суммы кредита — 3,5%.

Кому: совершеннолетним казахстанкам с чистым доходом семьи до 1,25 млн тенге в месяц.
Сколько: до 50 млн тенге на срок до 25 лет; банк финансирует до 80% стоимости жилья в Астане и Алматы и до 85% в регионах.
Какое жильё: новостройки и вторичка, построенные не раньше 2016 года, а также строящееся жильё с гарантией единого оператора или страховкой.

Плюс: подходит вторичка и большой лимит.

Минус: ограничение по доходу семьи.

2. «7-20-25» — 7% для всех, но лимит мал

7% годовых, взнос от 20%, срок до 25 лет. Подходит гражданам, у которых и у супруга не было жилья последние 18 месяцев. Только сданные новостройки от застройщика, один раз в жизни.

Предел цены: 30 млн тенге в Алматы, Астане, Шымкенте, Актау и Атырау; 25 млн — в Караганде; 20 млн — в остальных городах. При средней цене новостройки в Алматы и Астане около 740 тыс. тенге за м² в лимит укладывается примерно однокомнатная квартира на 40 м².
Где оформить: Halyk, Bank CenterCredit, Freedom Bank, Bank RBK, Евразийский банк, Altyn Bank.
Главное ограничение: на 2026 год выделено 100 млрд тенге — по 25 млрд в квартал. За девять месяцев выдано 3 696 кредитов на всю страну. Последний транш года открыт с 1 октября; когда он заканчивается, банки прекращают приём заявок до следующего квартала.

3. Отбасы банк: займы под 3,5–8,5% через накопления

Для тех, кто готов копить, Отбасы банк остаётся самым дешёвым вариантом. Ставка зависит от того, сколько вы накопили и как долго:

Жилищный заём — 3,5–5%. Нужно накопить не меньше 50% стоимости жилья, держать депозит больше 3 лет и набрать оценочный показатель от 16.
Промежуточный заём — 6–8,5%. Можно взять раньше, при оценочном показателе от 5. Через 3 года его можно перевести в жилищный заём по более низкой ставке.
«Свой дом» — 6–7% на старте, затем 3,5–5%. Для жилья у партнёров-застройщиков.
«30/70» — от 7%. Нужно меньше собственных накоплений, но только у застройщиков с соглашением с банком.

Государство добавляет к накоплениям премию — до 20% на сумму до 200 МРП в год.

Плюс в том, что программы работают без лимитов и лотерей.

Минус — придётся копить, иногда несколько лет.

4. «Наурыз» и «Наурыз Жұмыскер» — 7–9%, приём закрыт до следующего года

7% — только для социально уязвимых из очереди на жильё, остальным 9%. Срок до 19 лет, кредит до 36 млн тенге в Астане и Алматы, до 30 млн — в регионах. Нужен депозит в Отбасы банке от 2 млн тенге, участников отбирают по баллам: в 2026 году подали заявки 26,8 тыс. человек, вошли в программу 16 тыс. «Наурыз Жұмыскер» работает на тех же условиях для людей рабочих профессий.

Приём заявок на 2026 год закрыт — готовиться стоит к следующему набору.

5. «Алтын ұя» от Altyn Bank — от 7%, но с подвохом

В октябре Altyn Bank запустил собственную ипотеку без господдержки и без накоплений: ставка от 7% до 16%, фиксированная на весь срок, кредит до 175 млн тенге на срок до 15 лет. Подходит и новостройка, и вторичка, требований к отсутствию жилья нет. Покупку у застройщиков и по долевому участию банк обещает добавить позже.

Но есть нюанс. Ваши 20% первоначального взноса не идут продавцу, а лежат в банке на депозите под 0,1% до конца срока. Кредит же выдаётся на всю стоимость жилья. Получается, вы платите проценты и за собственные деньги. По нашей оценке, даже при минимальной ставке 7% реальная стоимость заёмных денег составляет около 10% годовых. От какой ставки зависят 7% и 16%, банк публично не раскрывает — 7% не стоит воспринимать как ставку для всех.

6. «Партнёрская» ипотека от застройщиков — низкая ставка только на витрине

Банки рекламируют ипотеку от 0,1–5% у партнёров-застройщиков (Altyn Bank, Freedom Bank, Halyk, Bank RBK). Но минимальные ставки доступны только при взносе около 70% и сроке в 1–3 года. При обычном взносе в 20% ставка возвращается к рыночным 18–20%. То же касается залоговых программ ForteBank и Bank CenterCredit: 5% — только при взносе 70%.

Для отдельных категорий

Многодетные и неполные семьи, а также семьи, воспитывающие детей с инвалидностью, которые стоят в очереди на жильё в акимате, могут претендовать на программу «Бақытты отбасы» под 2%. Условия и квоты уточняйте в своём акимате.

Сравнение: сколько платить в месяц

Кредит 20 млн тенге «на руки», упрощённый аннуитетный расчёт без страховок и комиссий:

Программа	Ставка и срок	Платёж в месяц	Кому доступна
«Умай»	до 5%, 25 лет	≈117 тыс. ₸	женщинам с доходом семьи до 1,25 млн ₸
«7-20-25»	7%, 25 лет	≈141 тыс. ₸	всем без жилья, пока есть лимит
«Наурыз»	7%, 19 лет	≈159 тыс. ₸	социально уязвимым по отбору
«Наурыз»	9%, 19 лет	≈183 тыс. ₸	вкладчикам по отбору
«Алтын ұя»	от 7%, 15 лет	≈225 тыс. ₸*	всем, без накоплений
Рыночная ипотека	~20%, 20 лет	≈340 тыс. ₸	всем

* С учётом того, что 20% взноса остаются на депозите: чтобы получить 20 млн на покупку, нужно взять кредит 25 млн.

Вывод: рынок жилья замедляется, и покупать сейчас выгодно только с господдержкой или через накопления в Отбасы банке. Если вы не подходите ни под одну льготную программу, разумнее подождать снижения ставок — но учитывайте, что аренда в это время продолжит дорожать.

Что проверить перед заявкой

Сравнивайте ГЭСВ, а не номинальную ставку — она учитывает страховки и комиссии.
Платёж — не больше трети–половины дохода семьи, плюс запас минимум на 3 месяца.
Следите за датами: лимиты «7-20-25» открываются поквартально, «Наурыз» — раз в год.
Проверьте жильё: у каждой программы свои требования — сданная новостройка, гарантия единого оператора, год постройки.
Читайте условия о взносе: куда идут ваши деньги — продавцу или на депозит в банке.